Em Curitiba, quase 80% dos imóveis são comprados sem crédito formal

Em 2023, ano com a série mais completa de indicadores sistematizados pela plataforma Valorcwb, a cidade movimentou cerca de R$ 19 bilhões em compra e venda de imóveis. Mas só pouco mais de um quinto desse total passou por financiamento bancário, FGTS ou consórcio. O restante saiu, em sua maior parte, do bolso de quem comprou.

Curitiba negociou aproximadamente R$ 19,1 bilhões em imóveis ao longo de 2023, segundo estimativa construída a partir da arrecadação do ITBI, o imposto cobrado na transferência de propriedade. Foram 35.348 atos de compra e venda registrados em cartório na cidade naquele ano — uma média de quase cem negócios por dia.

O dado que chama a atenção, porém, não é o tamanho do mercado, e sim como ele é financiado. Apenas cerca de 22% de todo o valor negociado em 2023 passou por algum instrumento formal de crédito: financiamento bancário, recursos do FGTS ou consórcio. Os outros aproximadamente 78% foram pagos com recursos próprios — poupança, venda de outro imóvel, herança, dinheiro de fora do sistema financeiro.

O índice de participação de operações de crédito de Curitiba está abaixo da média nacional. Dados do sistema financeiro nacional e de registro de imóvel em todo Brasil apontam que a média nacional é de 30% das operações de compra e venda usarem recursos de financiamento, consórcio e FGTS.

Em uma cidade onde o valor médio do imóvel negociado é de cerca de 500 mil reais, isso significa que a maior parte do mercado imobiliário curitibano roda fora do crédito — movido por quem já tem patrimônio.

O peso do FGTS

Dentro da fatia financiada, o FGTS aparece como o grande motor do acesso à casa própria para as famílias. Em 2023, a Caixa contratou R$ 917,3 milhões em crédito habitacional com recursos do Fundo de Garantia em Curitiba, viabilizando 4.443 unidades.

Para dimensionar: dos 35.348 atos de compra e venda registrados na cidade naquele ano, cerca de 4,4 mil — aproximadamente um a cada oito negócios — contaram com o FGTS. É o instrumento que mais democratiza o acesso, justamente porque alcança o trabalhador de renda média e baixa, faixa que dificilmente reúne recursos para uma compra à vista.

O FGTS respondeu por 29% de todo o crédito imobiliário novo concedido em Curitiba em 2023 (estimado em R$ 3,16 bilhões). O restante do crédito veio sobretudo da poupança e do SBPE (cerca de R$ 2,24 bilhões), o financiamento tradicional dos bancos para financiamento habitacional.

O ano de 2023 marcou um salto do FGTS na cidade: a contratação praticamente dobrou frente a 2022 (R$ 459,8 milhões), refletindo a retomada de programas habitacionais e a ampliação de faixas de renda atendidas. A tendência se manteve: em 2024, a contratação chegou a R$ 1,19 bilhão e 5.574 unidades.

Consórcio: a fatia que cresce, mas ainda é pequena

O consórcio de imóveis aparece como o terceiro instrumento formal — e o menor deles. Não há dado municipal de consórcio, mas a estimativa por rateio do mercado nacional (ABAC) aponta que contemplações usadas para comprar imóveis em Curitiba somaram algo em torno de R$ 282 milhões em 2023, numa faixa estimada que vai de R$ 188 milhões a R$ 320 milhões.

É um valor que representa menos de 2% do total negociado na cidade. Ainda assim, é o segmento que mais cresce no país: nacionalmente, o valor de créditos de consórcio que efetivamente compraram imóveis saltou de R$ 15,8 bilhões em 2022 para R$ 18,8 bilhões em 2023 — e seguiu acelerando nos anos seguintes.

Preços, estoque e crédito em alta

O mercado imobiliário curitibano vinha de um ciclo de valorização. Pelo índice FipeZap, o preço do metro quadrado anunciado para venda residencial subiu 6,4% em 2023 (acumulado em 12 meses até dezembro). A alta se intensificou depois: 18% em 2024 e 9,1% em 2025.

O saldo de crédito imobiliário no município, medido pelo Banco Central (ESTBAN), encerrou 2023 em R$ 20,98 bilhões — crescimento de 15,7% no ano, um dos mais fortes da série. O estoque de imóveis da cidade, estimado pelo valor venal usado no IPTU, foi avaliado em R$ 94,3 bilhões.

A arrecadação acompanhou: o ITBI rendeu R$ 515,9 milhões ao caixa municipal em 2023, e o IPTU, R$ 1,04 bilhão.

O retrato de longo prazo: menos donos, mais inquilinos

Os dados de fluxo dialogam com uma transformação estrutural captada pelo Censo do IBGE. Em Curitiba, a fatia de domicílios próprios caiu de 74,9% em 2000 para 68,7% em 2022. No mesmo período, o aluguel subiu de 17,5% para 25,6% — hoje um em cada quatro domicílios curitibanos é alugado.

Dentro dos imóveis próprios, os que ainda estavam sendo pagos (em aquisição/financiamento) somavam 84,4 mil domicílios em 2022, ou 12,3% do total — exatamente o estoque que em algum momento passou pelo crédito habitacional. A maior parte dos imóveis próprios (56,4%) já está quitada.

O conjunto dos números desenha um mercado de duas velocidades: de um lado, a casa própria à vista, sustentada por patrimônio acumulado e pela troca de imóveis; de outro, o crédito — sobretudo o FGTS — abrindo a porta para quem ainda não tem teto próprio, mas respondendo por uma fração minoritária do dinheiro que circula no setor.

Como estes números foram calculados

Os dados usados pela reportagem são da plataforma Valorcwb, especializada em informações sobre o mercado imobiliário de Curitiba. O volume de vendas é uma estimativa: parte da arrecadação do ITBI dividida pela alíquota de 2,7% do imposto em Curitiba, e por isso subestima transações isentas ou de menor valor. O número de atos de compra e venda vem do Registro de Imóveis do Brasil em parceria com a FIPE. O crédito imobiliário é o saldo e a estimativa de concessões da Estatística Bancária Municipalizada do Banco Central (ESTBAN). A contratação do FGTS vem dos dados de contratação habitacional da Caixa. O consórcio não tem dado municipal e foi estimado por rateio do mercado nacional da ABAC. A condição de ocupação dos domicílios vem dos Censos Demográficos do IBGE (2000, 2010 e 2022).