Curitiba transacionou R$ 23,9 bilhões em imóveis em 2025 — o maior valor da série histórica reconstruída pela plataforma Valor Cwb desde 2015 e o equivalente a movimentar R$ 65,6 milhões por dia útil. O cálculo parte da arrecadação oficial de ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis) divulgada pela Prefeitura Municipal de Curitiba e divide o valor pela alíquota cheia do imposto (2,7%), aplicada sobre o valor das transações superiores a R$ 220 mil.
A operação tributária leva o número total de transações registradas em cartório a ficar bem próximo das 50 mil unidades — equivalente a uma escritura de imóvel fechada a cada 14 minutos do horário comercial.
Para 2026, a tendência aponta no sentido oposto. Os quatro primeiros meses do ano fecharam com R$ 178 milhões de ITBI principal arrecadado, ritmo que, projetado para o ano inteiro com base na sazonalidade observada em 2025, indica um volume entre R$ 20 e R$ 22 bilhões em vendas — queda de 8% a 16% ante o ano anterior. A desaceleração já estava prevista pelo principal indicador de preços do segmento, o FipeZap: a variação acumulada em 12 meses para venda de imóveis residenciais saiu do pico de +18% em dezembro de 2024 para +5,9% em março de 2026 — o menor patamar em três anos.
Caixa concentra financiamentos imobiliários
O retrato do crédito por trás dessas vendas, levantado a partir da Estatística Bancária Mensal por Município (ESTBAN) do Banco Central, confirma o domínio da Caixa Econômica Federal — e revela um movimento inesperado: enquanto fecha agências, o banco federal concentra ainda mais o crédito imobiliário da cidade.
Em dezembro de 2025, o estoque de financiamento imobiliário da Caixa em Curitiba era de R$ 24,1 bilhões, mais do que o dobro dos R$ 11,8 bilhões registrados em dezembro de 2015. O crescimento real, descontada a inflação do período, chega perto de 60%. O imobiliário responde hoje por 72,1% de toda a carteira de operações de crédito do banco na capital — a maior participação em sete anos. Em 2021, no auge do boom imobiliário pós-pandemia que jogou os preços do FipeZap para cima em 15,4% em 12 meses, esse percentual era de apenas 54%.
A explicação para o paradoxo está no esvaziamento das demais linhas de crédito — empresarial, consignado, capital de giro — que diminuíram em ritmo mais rápido do que cresceu o estoque imobiliário, fazendo o imobiliário "engordar" a fatia. No mesmo período, a Caixa fechou 10 agências em Curitiba, passando de 55 para 45 unidades.
O Banco do Brasil, segundo maior emprestador, é uma anomalia da série. Saiu de R$ 735 milhões em dezembro de 2015 para R$ 962 milhões em dezembro de 2025 — crescimento nominal de 31% em dez anos, bem abaixo da inflação acumulada do período (cerca de 73%). Em termos reais, portanto, o BB perdeu relevância no financiamento imobiliário curitibano. A instituição também encolheu sua rede: de 57 para 47 agências.
A novidade do recorte é o Banco Bari, fintech especializada em crédito com garantia imobiliária. Estreou no ESTBAN de Curitiba em janeiro de 2022 com R$ 33,5 milhões em estoque imobiliário e chegou ao fim de 2025 com R$ 75,3 milhões, um crescimento de 124% em quatro anos. O percentual ainda é pequeno (4,95% da carteira do banco), mas o ritmo é o mais alto da praça.
Somando todas as instituições financeiras, o estoque de financiamento imobiliário em Curitiba saltou de R$ 17,4 bilhões em 2015 para R$ 25,2 bilhões em 2025 — alta nominal de 45%. A trajetória não foi linear:
- 2016 a 2019: estagnação. O estoque oscilou entre R$ 13 e R$ 14 bilhões, refletindo a retração do crédito habitacional após a crise de 2015-2016 e a recuperação lenta da economia brasileira. Vale lembrar que neste intervalo o Kirton Bank (ex-HSBC, vendido para o Bradesco) deixou de publicar separadamente seus dados de Curitiba, o que distorce a comparação direta entre 2015 e os anos seguintes.
- 2020 a 2023: aceleração. O estoque cresceu, em sequência, +9% (2020), +7% (2021), +14% (2022) e +16% (2023) ao ano, na esteira da Selic em mínimas históricas, dos subsídios da Caixa para imóveis populares e do boom de preços identificado pelo FipeZap.
- 2024 e 2025: desaceleração. O crescimento caiu para +12% e +7%, respectivamente. O movimento acompanha o ciclo de aperto monetário do Banco Central — a Selic atingiu 13,75% no final de 2023 e ficou acima de 10% por boa parte de 2024 — e a queda na velocidade de aprovação de financiamentos.
O cruzamento das duas séries — quantidade de imóveis vendidos (Registro de Imóveis) e variação de preços (FipeZap) — mostra um descasamento característico de mercado em maturação. Entre 2017 e 2024, o número de transações em Curitiba cresceu 56% (de 22,7 mil para 35,3 mil, fechando o último ano completo da série). No mesmo intervalo, os preços de venda subiram cerca de 49% nominal pelo FipeZap, com aceleração concentrada em 2021-2024.
O resultado é um ticket médio implícito — volume financeiro dividido pelo número de transações — que quase dobrou em oito anos: era da ordem de R$ 380 mil em 2017 e fechou 2025 em torno de R$ 680 mil. Parte da explicação está na inflação de preços, mas há também mudança do mix vendido, com peso crescente de imóveis de padrão médio-alto, especialmente nos bairros centrais e na zona sul.
Velocidade de aumento de preços diminui
Os indicadores do FipeZap são o principal termômetro qualitativo do mercado e antecipam tendências. Em março de 2026, o último mês com dado disponível, os preços de venda residencial subiram 0,45% após dois meses de queda nominal (-0,66% em janeiro e -0,66% em fevereiro). A variação acumulada em 12 meses é de +5,9%, próxima da inflação esperada para o período e bem abaixo do ritmo do biênio 2024-2025.
O aluguel residencial mantém ritmo mais forte: +0,85% em março, +9,36% em 12 meses, ainda em desaceleração desde o pico de +25% atingido em outubro de 2022. A leitura combinada sugere que o mercado curitibano entrou em fase de estabilização, na qual o preço dos imóveis cresce no ritmo da inflação e o aluguel — termômetro mais imediato da demanda real — também perde força.
Metodologia
A Prefeitura de Curitiba não publica o volume agregado de vendas de imóveis. Para chegar à estimativa, a plataforma Valor Cwb usa o caminho contábil inverso: divide o ITBI principal arrecadado em cada ano pela alíquota cheia do imposto (2,7%). A operação ignora as faixas isentas e reduzidas (até R$ 220 mil), o que subestima ligeiramente o número total de transações, mas captura corretamente o valor financeiro movimentado pela maior parte do mercado de médio e alto padrão.
Comparações com a quantidade absoluta de escrituras registradas em cartório, divulgada pelo Registro de Imóveis do Brasil em parceria com a Fipe, confirmam que a metodologia produz ordens de grandeza coerentes com o mercado real.
