Quando a prefeitura de Curitiba mandou para a Câmara, em dezembro de 2022, o projeto que atualizou o valor venal dos imóveis e serviu de base para a maior alta histórica de arrecadação do IPTU, o argumento de venda era simples. Quem mora em bairro caro paga mais; quem mora em bairro mais barato paga menos. À época, o então líder do governo Pier Petruzziello (PP) sintetizou o discurso com uma comparação automotiva: “Quem comprar veículo de luxo, vai pagar IPVA de carro caro. Quem mora no Ecoville não vai pagar o mesmo que a pessoa que mora no Tatuquara.”

A frase ficou no recorte público da reforma. Mas três anos depois, com a base de dados completa de imóveis à venda na cidade — mais de 35 mil ofertas raspadas em portais e sites de imobiliárias — é possível medir o que sobrou do princípio: o valor venal hoje representa uma fatia muito menor do preço de mercado em bairros ricos do que em bairros populares. Significa que, proporcionalmente ao que valem seus imóveis, os moradores das regiões pobres da cidade pagam IPTU sobre quase o dobro da base que sustenta o tributo nas regiões ricas.

O cruzamento

A Planta Genérica de Valores (PGV) é o conjunto oficial de R$/m² de terreno que a prefeitura usa para calcular o valor venal — e, sobre ele, o IPTU. O Plural cruzou os 306 mil pontos da PGV-2025 com 35.734 anúncios ativos de venda em 73 bairros e estimou, para cada imóvel, qual seria seu valor venal completo (terreno PGV mediano do bairro + construção padrão depreciada por idade) e comparou com o preço pedido pelo proprietário.

A tabela que sai desse cruzamento, organizada por classe socioeconômica do bairro a partir da renda média do responsável pelo domicílio (PMC/IBGE), mostra um padrão linear:

Em outras palavras: enquanto o IPTU dos bairros B1/B2 incide sobre menos de um quarto do valor real do imóvel, o IPTU dos bairros D/E incide sobre quase metade. A correlação estatística entre renda média do bairro e a proporção venal/mercado é forte e negativa — quanto mais rico o bairro, menor a proporção do valor venal sobre o mercado.

Os bairros mais subprecificados são todos premium

Quando o ranking é feito imóvel por imóvel, sem agrupar por classe, o resultado é ainda mais nítido. Os dez bairros em que o valor venal representa o menor percentual do preço de mercado estão todos nas regionais Matriz e Santa Felicidade, área concentrando o público de mais alta renda da cidade:

No outro extremo da tabela aparecem os bairros em que o venal está mais alinhado com o mercado — em geral periferias, regionais Pinheirinho, Boa Vista (parte) e Cidade Industrial: Parolin (72,1%), Fazendinha (56,1%), Jardim Social (56,1%), Jardim das Américas (54,8%), Guabirotuba (53,7%), Sítio Cercado (50,4%), Barreirinha (50,4%), Cachoeira (49,3%), Abranches (48,7%), Xaxim (48,5%).

Atualização da PGV não consertou

A Planta Genérica de Valores estava congelada desde 2014 quando o governo Rafael Greca (PSD) conduziu o reajuste em regime de urgência em dezembro de 2022. O projeto tramitou em 45 dias. Naquele momento, o Plural calculou que os 12 bairros com a menor renda média da cidade tiveram aumento médio de 110% no valor venal por m², enquanto bairros caros como Ecoville e Batel tiveram aumentos proporcionalmente menores. Lamenha Pequena, Riviera e Augusta — todos no terço mais pobre da cidade — receberam reajuste superior a 130%.

Mesmo com esse aperto na base, a tabela de 2025 mantém a regressividade da PGV. Os dados deste levantamento mostram que o reajuste de 2022 corrigiu pouco o atraso histórico nos bairros premium. Hugo Lange, Cabral e Mossunguê, por exemplo, têm imóveis de mediana superior a R$ 1,3 milhão pagando IPTU sobre uma base venal mediana de R$ 286 mil a R$ 423 mil — entre 20% e 22% do preço efetivamente praticado.

A consequência fiscal é direta. Aplicando as alíquotas progressivas do IPTU sobre os valores venal e de mercado de cada imóvel da amostra, a prefeitura arrecada hoje cerca de 29% do IPTU que arrecadaria se a PGV estivesse alinhada ao mercado. A "subarrecadação" se concentra justamente onde os imóveis valem mais — na classe B1, o IPTU efetivo equivale a 18,7% do que seria devido sobre o preço real; na classe popular D, a 38,7%, mais do dobro.

Contradição com o discurso do reajuste

A análise revela uma contradição com a justificativa central usada pelo governo Greca para apertar o passo na revisão de 2022. O argumento de que “quem mora no Ecoville não vai pagar o mesmo que a pessoa do Tatuquara”, em proporção ao patrimônio, continua frágil. O proprietário do Tatuquara paga IPTU sobre quase metade do que vale seu imóvel; o do Ecoville paga sobre menos de um quarto.

Esse desequilíbrio se soma à concentração crescente de renúncias e isenções fiscais aprovadas na cidade — que passaram de R$ 14 milhões previstos em 2016 para R$ 278 milhões em 2025 — e ao reajuste real médio de 25% na arrecadação que se espalhou de forma desigual pela cidade.

“Quem mora no Ecoville…”

Em 2022, o Plural já havia mostrado que os imóveis mais caros foram beneficiados pela intervenção de última hora dos vereadores da base — entre eles Pier Petruzziello (PP), Alexandre Leprevost (Solidariedade), Beto Moraes (PSD), Herivelto Oliveira (Cidadania), Hernani (PSB), Jornalista Márcio Barros (PSD) e Marcelo Fachinello (atualmente secretário de Governo de Eduardo Pimentel (PSD)— que mantiveram alíquota teto unificada acima de R$ 320 mil de valor venal. O efeito colateral é o que esta análise expõe: imóveis de R$ 5 milhões e de R$ 15 milhões pagam, hoje, IPTU sobre frações cada vez menores do seu próprio preço, enquanto a tabela continua "mordendo" mais alto, em proporção, na ponta de baixo.

A ex-vereadora Professora Josete (PT), uma das únicas vozes contrárias ao texto substitutivo, fez na época a pergunta que volta a ser pertinente diante destes dados: “Há imóveis que custam R$ 1 milhão, R$ 5 milhões, R$ 10 milhões. É justo que esses imóveis tenham o mesmo percentual de alíquota?”. A resposta da Câmara, na ocasião, foi sim. A das ruas — agora medidas em centenas de milhares de imóveis — é não.

Como o levantamento foi feito

A análise cruzou três bases públicas:

1. Planta Genérica de Valores 2025 (IPPUC) — 306.071 pontos com R$/m² de terreno por face de quadra. A mediana de cada bairro foi calculada via spatial join dos pontos com o shapefile oficial de divisas de bairros.
2. Renda média do responsável pelo domicílio (PMC/IBGE), agregada por bairro, transformada em classe ABEP-like (E, D, C2, C1, B2, B1, A) a partir do valor em salários mínimos.
3. Imóveis ativos à venda em portais e sites de imobiliárias raspados pela base de dados do Plural (37.636 ofertas em maio de 2026, com bairro, área privativa, idade e preço pedido pelo proprietário).

Para cada imóvel foi estimado o valor venal completo na fórmula terreno = PGV mediano do bairro × área de terreno proxy (fração ideal estimada para apartamentos, área média típica para casas e sobrados) + construção = custo padrão por subtipo × área privativa × fator de depreciação por idade. A razão valor venal estimado ÷ preço de venda foi agregada por bairro e por classe socioeconômica.

A metodologia tem limitações: o IPTU oficial considera fatores não modelados aqui, como uso, padrão construtivo cadastrado e fração ideal exata para condomínios verticais. Os percentuais apresentados, portanto, indicam ordens de grandeza e proporcionalidade entre regiões — não substituem a guia oficial do imóvel. A direção e a magnitude da regressividade, porém, são robustas: o gradiente entre classe B1 (23,4%) e classe D (45,9%) se mantém mesmo aplicando filtros mais conservadores na amostra.